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“长租公寓第

2020-08-15 10:53:15编辑:平心在线人气:


  受疫情影响,长租短付公寓租赁平台压力上升,资金面临断裂风险,合作银行也被波及。

  近来多位青客公寓租户称,疫情以来青客公寓公司因资金紧张亏欠房东租金,导致房屋被收回,租户被强制终止租房合同,但此前与银行签订的租金贷款却无法终止,租客被退租后仍被要求向银行继续缴纳租房贷款。

  分析人士指出,长租短付业务模式风险较高,为了刺激市场,平台多会通过与银行进行分期付款的合作以减轻租户短期资金压力,但也增加了杠杆风险,一旦平台资金断裂无法为退租租户进行贷款兜底,银行也会面临坏账风险。

  退租后银行贷款难断

  成立于2012年的青客公寓是分散式长租公寓的行业代表之一,2019年11月青客公寓在美国上市,成为国内“长租公寓第一股”。

  连日来,青客公寓因租客退租后银行贷款无法结清等问题屡遭投诉。据黑猫投诉平台和21聚投诉等络投诉平台显示,今年以来关于青客公寓投诉达数千条,主要涉及青客公寓违约、不退押金、银行贷款不还等问题。

  湖北陈先生透露,去年10月与青客公寓签了租房合同,因为贷款有优惠,所以从上海华瑞银行一次性申请了18个月的分期贷款,今年6月,青客公寓告知其因为房源亏损房东收房,租房合同会被终止。“按照此前约定,办理退房后,剩余的银行贷款应该由青客公寓偿还,但是现在我都已经退房好久了,每月仍会收到银行催款短信。”

  租客王先生告诉记者,根据当初签订的协议,其租房时办理了分期付款,银行将房租资金一次性给到公寓公司,王先生要每月偿付银行贷款,如果中途退租,除了扣除押金外,公寓公司会将剩余贷款一次性支付给银行。“但是最近即使办理了退房手续,青客公司也没有付款给银行,导致我们退租了贷款还要继续还,不还就会被逾期。”

  据青客公寓管理公司一份《退房退贷申请受理回执》显示,完成退房资料审核后,青客公寓将向银行发出退贷贷偿通知,租客无需归还下一期及以后各期贷款本金及利息,个人征信不受影响。

  成都租户何先生也有类似情况,据其透露:“我联系青客公寓,对方告诉我说已经与银行协商了,等到明年4月份前一次性全部还清,让我不用担心。但现在银行征信显示是逾期的,要做贷款等信用评级的话影响会很大。”

  对此,上海华瑞银行相关业务人士透露,今年上半年受疫情影响,长租公寓运营平台的资金压力较大,上述退贷诉求普遍也是这段期间发生的;期间银行已落实复工复产相关政策,对因受疫情影响导致无法按期正常还款的小微企业和个人,通过调整还款计划、设置宽限期等方式帮助缓解资金压力,且相关平台也在积极协商解决方案解决问题。

  上海华瑞银行方面也表示,虽然受疫情影响,合作长租公寓平台青客公寓出现暂时资金紧张问题,给租房贷借款人带来一定影响,但是,本着保障消费者权益为先的原则,在政府、监管等单位关心和指导下,该行主动担当,积极采取措施平稳、有序地处置和解决租房贷借款人的合理诉求,已取得积极成效,有效地保障了消费者利益,最大程度降低疫情影响。

  另一家与青客公寓合作的银行相关业务人士透露,今年5月份左右青客公司就出现资金链断裂的情况,无法为退租的租客一次性偿还剩余贷款,银行也根据实际情况进行了一些调整,对于这类租户停掉了后续贷款,并将青客公司一次性偿还余款方式改为按月偿付。

  上述银行相关业务人士透露,该行与青客公司合作,由青客公寓收集租客审贷意愿,并进行初步筛查后提交银行,银行根据自己的风控模型进行风控审核,对于审核通过的租户,银行会一次性发放一笔贷款,贷款会直接给到公寓运营方,后期租户会以每月分期付款的形式偿还银行贷款。“对于选取合作平台,银行首先会对平台本身资质及资金情况等进行综合评估考察,但此次疫情对租赁公寓的运营方影响确实比较大,导致资金链断裂问题。”

  某青客公寓房东称,青客公寓拖欠租金已达3个多月,且水电费也未缴,只能强制收回房子另行出租。

  青客公寓上市招股书显示,2017~2019财年净亏损分别为2.45亿元、4.99亿元和4.98亿元。

  中原地产首席分析师张大伟表示,像青客、蛋壳、自如等公寓运营平台,都是采用长租短付的业务模式,向通过银行分期贷款、优惠刺激等措施获得资金的租户收取一次性长期资金,同时按月向房东支付租金,利用租金差价和租金支付的时间差盈利。“这样的模式,一旦出现市场波动或者资金挪作他用,可能导致运营平台出现资金断裂的问题,风险较高。”

  资金承压无法兜底银行遭波及

  在张大伟看来,真正的长租公寓是拥有资产的机构将所持资产整合出租,风险相对较低,但长租短付的伪长租公寓模式,主要看中的是长租短付产生的资金池,是带有金融属性的业务模式,风险较高。

  “由于一次性收取长期租金,为了缓解租客压力刺激市场,长租短付的公寓运营平台常常会与银行合作进行贷款分期。随着风险的逐步暴露,此前有租金分期贷款合作的银行也日渐收缩,主要也是防控风险。”张大伟表示。

  上述多项投诉中所涉及的“租金贷”业务即是金融机构针对一次性缴纳长期租金的租户推出的一项分期贷款业务,也称为“分期月付”。金融机构与长租公寓平台建立合作关系,平台租户在缴纳房租时向金融机构提出贷款申请,经金融机构审批合格后会将租户租金一次性支付给平台,租户则按月分期向金融机构偿还租房贷款。据多位公寓平台业务人士称,目前分期月付的付款形式更为常用,平台也在积极推荐。

  南京李先生表示,其在蛋壳公寓上租房,签合约的时候要求李先生绑定银行卡,并让其选择是月付还是季付等付款方式,签完合同后就直接给了李先生贷款协议,并要求录制视频进行贷款申请。“本来按月付款我并不想贷款,但租房管家说我签合同时已经确定了月付,后面流程就必须走完,除非租客信用没有通过银行审核,再会通过其他方式支付。”

  蛋壳公寓某租房管家表示,每个月付款,公寓公司资金流转不过来,都要求客户半年付或者年付,但这样租客付款压力较大,因此多会选择分期付款。“一般来说月付就是分期月付,是跟第三方银行合作,公司需要先拿到这笔钱,然后每个月通过蛋壳APP按月给银行还款。现在分期付款的形式更符合市场需求,退房后剩下的分期由公司一次性支付给银行,不需要租客偿付。”

  据某互联银行相关业务人士透露,长租短付模式的公寓租赁运营平台,与银行合作相当于助贷模式,银行将租客审批的定向资金一次性给到平台,但对资金的用途不会限制;从银行来看,这类贷款资金成本较高,贷款利率8%~9%,一般是要平台兜底,但如果平台出现问题,银行也会有坏账风险。“近年来这类平台出问题的很多,今年情况又特殊,多数平台都出现资金问题,实际上现在中小银行做这块业务的已经很少了,主要是国有大行在做,不过也是以购买资产直接出租的形式。”

  不过记者从多家与公寓租赁运营平台有合作的银行了解到,近年来风险上升,银行对这一租金分期贷款业务已开始收紧,疫情后,银行在这一业务领域进一步调整,审贷放款等方面更加审慎。



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