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房地产融资再收紧?触及“三道红线”不许增长有息负债

2020-08-15 10:53:22编辑:平心在线人气:


  导读:

近日,市场传言称监管部门出台新规控制房地产企业有息债务的增长,设置“三道红线”。(21世纪经济报道)

  近日,市场传言称监管部门出台新规控制房地产企业有息债务的增长,设置“三道红线”。

  具体为红线1:剔除预收款后的资产负债率大于70%;红线2:净负债率大于100%;红线3:现金短债比小于1倍。

  根据“三道红线”触线情况不同,试点房地产企业分为“红、橙、黄、绿”四档。以有息负债规模为融资管理操作目标,分档设定为有息负债规模增速阈值,每降低一档,上限增加5%。

  即如果“三线”均超出阈值为“红色档”,有息负债规模以2019年6月底为上限,不得增加;“二线”超出阈值为“橙色档”,有息负债规模年增速不得超过5%;“一线”超出阈值为“黄色档”,有息负债规模年增速不得超过10%;“三线”均未超出阈值为“绿色档”,有息负债规模年增速不得超过15%。

  具体的指标计算方法如下:

  红线1指标:剔除预收款后的资产负债率=/

  红线2指标:净负债率=/股东权益合计

  红线3指标:现金短债比=非受限现金/短期债务

  此外,还有券商人士透露,对于近一年拿地销售比超过40%或者过去三年经活动产生的现金流量净额连续为负的房地产企业,需要提供近半年购地资金来源情况说明和后续购地缴款资金安排,进一步削减其信用债发行规模,或在其核心指标阶段性控制目标未实现之前暂缓发行债券,并对其信托融资、资管产品、海外融资等给予限制。

  为此,21世纪经济报道记者多方求证,多名来自债券市场的人士均表示听说了这一消息,但未见到具体文件。有券商投行部人士称:“地产融资的政策一向这样,也有可能是窗口指导,只有拿到批文后,去备案发行才知道能不能发,发多少。”

  不过,有商业银行投行部高管确认近期已经下文。还有某房地产公司融资部负责人也表示此传言为真。

  也有市场人士表示,此举主要是为了降低房地产公司杠杆率,防止部分大举负债的地产公司因为资金链断裂而出风险。

  在借新还旧方面,也有券商人士透露,交易所8月10日以后对新受理审批的地产债,借新还旧政策有调整,根据批文有效期内的到期额度打85折。且住宅类地产,不再接受永续类债权备案。银行间市场要求新备案的债券募集资金仅能用于偿还旧债。

  此举将会给让地产企业融资带来哪些影响呢?

  鼎诺投资根据数据,统计了全市场有2019年报数据的房地产发债企业,按照触及红线条数多少及公开等级做了排序。该公司表示,考虑到很多房地产项目子公司会采用明股实债的方式融资,进一步设计了“归母净负债率”指标,归母净负债率越高,说明企业的实际债务风险可能越大,定义为:归母净负债率=/归母权益。

  房地产企业触红线情况统计



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